Comprar um imóvel financiado é mais complexo do que escolher a casa ou o apartamento, proceder com o financiamento imobiliário, assinar o contrato e fazer os pagamentos.

Além de toda a documentação pessoal envolvida e a do imóvel, é preciso conhecer as tabelas oficiais imobiliárias antes mesmo de fechar um negócio, pois elas mexem no cálculo dos valores devidos em cada prestação. Além disso, a aplicação das tabelas pode mudar de acordo com o imóvel pretendido.

Então, antes de tomar qualquer decisão, entenda o que são e como funcionam 3 tabelas oficiais imobiliárias que você precisa conhecer!

1. INCC

A sigla significa Índice Nacional de Custo da Construção, criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e utilizado para calcular o aumento das despesas de construção de imóveis para habitação. Por isso, serve como balizador para reajustes de contratos de compra de imóveis com obras correntes.

Além dos materiais e equipamentos utilizados, a correção do INCC também leva em conta os valores dos serviços, como a mão de obra necessária e a projeção das plantas.

Para se chegar ao percentual do índice mês a mês, sete capitais brasileiras fornecem os dados relativos às despesas que citamos:

  • Porto Alegre;
  • Salvador;
  • Recife;
  • Rio de Janeiro;
  • Belo Horizonte;
  • São Paulo;
  • Brasília.

Quais são as segmentações do INCC?

O índice é colocado de três formas: M, DI e 10. É como se fossem três tabelas oficiais imobiliárias de apenas um índice. O INCC 10 utiliza dados levantados entre os dias 11 do mês anterior e 10 do mês de referência.

Já o DI tem informações coletadas entre o primeiro dia do mês e o último. E o M é calculado no espaço de tempo entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês referente.

Por que essas tabelas oficiais imobiliárias existem?

Quando se adquire um imóvel já pronto, todos os custos possíveis da construção, como os reajustes que a construtora arcou, estão inclusos no valor da compra. Porém, na aquisição de um imóvel na planta, por exemplo, os custos vão existir da mesma forma e ainda serão reajustados.

Então, se a empresa vendesse o imóvel sem INCC, acabaria perdendo dinheiro pelo aumento de seus gastos sem um recebimento em contrapartida. Além disso, nunca se sabe, ainda que haja projeções e seja possível ter uma média de percentuais futuros, que números serão consolidados pela FGV nos meses posteriores.

Então, não há como uma instituição financeira aplicar um índice fixo ao contrato e mantê-lo por anos. Isso representaria em algum momento perda de dinheiro para comprador ou financeira. Por exemplo: o INCC acumulado de 2009 ficou em 3,24%. Já em 2010 o número mais que dobrou, chegando perto de 8%, uma das maiores altas já vistas em curto prazo.

Nesse caso, um percentual fixo acordado visando o reajuste dos custos de obra seria totalmente inadequado para alguma das partes entre um ano e outro.

Como o INCC é calculado?

Em geral, o percentual utilizado para correção de financiamento é o de dois meses anteriores ao de pagamento. Então, o número é atribuído a todo o saldo existente desse mês e o mesmo ocorre nos posteriores. Vamos mostrar um exemplo para que você visualize como funciona. Atente aos seguintes critérios:

  • mês do primeiro pagamento de prestação: janeiro de 2017;
  • valor financiado do imóvel na planta, após ser dada a entrada: R$ 450 mil;
  • número de parcelas: 120.

Para a primeira parcela, o INCC atribuído seria usualmente o de novembro de 2016, que ficou em 0,16%. Portanto, o saldo inicial devido ficaria em R$ 450.720 (R$ 450 mil + 0,16%). E, nesse momento, teríamos 120 parcelas de R$ 3.756, não considerando outros fatores adicionais e taxas para tornar o exemplo mais simples e objetivo.

Depois, em fevereiro de 2017, teríamos um saldo a pagar de R$ 446.964 — sobre o qual incidiria a alíquota de dezembro de 2016, de 0,34%. Agora, o saldo seria reajustado para R$ 448.483,67. E, por isso, a segunda prestação ficaria em R$ 3.737,36, deixando um saldo de R$ 444.746,31 — que sofreria um reajuste de 0,41% pelo fechamento do INCC em janeiro de 2017.

Esse sistema de reajuste dura pelo tempo em que a obra estiver em execução ou até que todo o saldo seja quitado. De qualquer forma, todo pagamento feito ao mesmo tempo em que houver construção terá reajuste de INCC sobre saldo devedor.

2. Tabela Price

A Price não tem a ver com o reajuste do imóvel em si, mas sim com a amortização que será feita no valor devido e com os juros a serem pagos pelo financiamento. Por isso, existe tanto para imóveis prontos como em construção. Pela Price, o valor das parcelas referente a juros e amortização é fixo.

Dentro do número estipulado, a maior parte dele nas primeiras prestações é destinada ao pagamento de juros e o restante à amortização. E, posteriormente, tudo se inverte, com o mesmo valor amortizando mais a dívida e direcionando menos dinheiro aos juros do empréstimo do valor para a aquisição.

Essa tabela também é chamada de tabela de amortização crescente, pelo fato do valor destinado à amortização ir aumentando.

3. Tabela SAC

A sigla SAC significa Sistema de Amortização Constante. Nela, as prestações iniciam mais altas e, com o tempo, vão diminuindo. Dentro delas sempre haverá um valor fixo para a amortização.

Obviamente, quanto menor é a dívida, menores são os juros. Por isso, à medida que pagamentos são feitos e o saldo devedor diminui, os juros baixam e as parcelas também, se aproximando do valor destinado apenas para amortização do montante.

As diferenças básicas entre Price e SAC são os valores destinados à amortização, crescentes na primeira e fixos na segunda, e os totais estanques ou decrescentes das parcelas ao longo dos pagamentos.

Como semelhança, existe o fato de que ambas as tabelas oficiais imobiliárias têm bases estabelecidas de funcionamento. Na amortização crescente é a prestação fixa. E na constante é o valor fixo de amortização alocado em cada parcela.

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Um grande abraço!

André Bona

Autor

André Bona

André Bona possui mais de 10 anos de experiência no mercado financeiro, tendo auxiliado milhares de investidores a investir melhor seus recursos e é o criador do Blog de Valor - site de educação financeira independente.

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