Se você procura uma boa forma de diversificar sua carteira de investimentos, balanceando os riscos e garantindo melhores rendimentos no setor imobiliário, então precisa conhecer mais sobre os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Essas são duas alternativas para quem deseja investir em imóveis. Esses investimentos também se adequam para aqueles que gostam de títulos de renda variável, no caso dos FIIs, ou para quem quer um pouco mais de retorno em renda fixa, no caso dos CRIs.
Será que os FIIs e CRIs são os tipos de ativos mais adequados para os seus objetivos e o seu perfil de investidor? Continue lendo e descubra!
O que são FII e CRI?
Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é caracterizado pela reunião de investidores que formam uma sociedade com o objetivo de comprar ou construir algum tipo específico de imóvel. Logo, ao investir em um FII você se torna proprietário de pequena parte de um ou de vários prédios que compõem aquele fundo.
Ao adquirir uma cota de um FII você concordará em ceder a administração do prédio para um gestor profissional que tomará todas as medidas administrativas e de manutenção do edifício em nome dos cotistas do fundo. Esse gestor será remunerado com uma taxa que será descontada dos rendimentos de seu FII.
Por falar em rendimento, existem três formas básicas de obter rendimentos com os Fundos Imobiliários. Veja!
- Dividendos mensais: depósitos do rateio de todos os aluguéis recebidos pelo administrador dos imóveis, já descontados os custos de administração e de conservação do imóvel.
- Valorização das cotas: ocorre quando os imóveis são melhor avaliados ou as cotas de participação do fundo são mais procuradas. Nesse caso, você precisará esperar um momento em que o mercado pague o valor investido na aquisição da cota mais um percentual para ter lucro na operação. É bem semelhante ao que ocorre com as ações de empresas: quanto menor o preço pago na compra e maior o preço da venda, melhor será a sua rentabilidade.
- Dissolução do fundo: é a forma mais incomum de ganho, já que ela significa que os imóveis foram vendidos e seus valores distribuídos proporcionalmente para cada cotista.
Por fim, existe também um tipo de FII que investe em títulos. Ou seja, seus administradores compram várias cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliários e investem em LCI ou CRI para compor a sua carteira e aumentar a rentabilidade. Nesse caso, você terá os mesmos 3 tipos de rentabilidade já citados.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é muito diferente do FII e muito semelhante às Letras de Crédito Imobiliários (LCI), do ponto de vista do investidor.
Eles são títulos de renda fixa, nos quais os investidores cedem seu capital com a promessa de que receberão o valor corrigido por um índice do mercado (IGP-M ou IPCA), somado a uma taxa definida no momento da aquisição do CRI.
A diferença básica entre uma LCI e um CRI é que a primeira é emitida por um banco ou instituição financeira e quase sempre sua remuneração se dá de uma só vez na liquidação do título. Já o CRI é emitido por companhias securitizadoras de créditos imobiliários e seu pagamento é realizado conforme um fluxo mensal, trimestral, semestral ou anual.
Ou seja, ao investir em FII você comprará uma pequena fração de um ou mais imóveis e, ao adquirir um CRI, você comprará títulos de dívidas relacionadas a alugueis, financiamentos ou contratos de imóveis.
Para quem são indicados os Fundos de Investimento Imobiliário e os Certificados de Recebíveis Imobiliários?
Os dois títulos são indicados para investidores com perfil moderado e que não precisem do valor no curto ou no médio prazo, pois a liquidação desses títulos pode não ser tão rápida e fácil. No caso do FII, as cotas podem ser adquiridas com investimentos inferiores a R$ 100. Portanto, são bastante acessíveis.
Já a oferta de CRI quase sempre é exclusiva para investidores qualificados, ou seja, para quem possui, pelo menos, R$ 1 milhão no total de investimentos financeiros e declara conhecer bem o sistema financeiro. Embora esse requisito seja comum, é possível encontrar CRIs com aportes iniciais de até R$ 1 mil.
Quais são os riscos de cada tipo de investimento?
O CRI possui riscos de crédito, ou seja, se houver uma grande taxa de inadimplência nos recebimentos da companhia securitizadora, isso refletirá nos seus rendimentos. O FII, por sua vez, tem 3 riscos. Veja quais são eles:
- a inadimplência quando os inquilinos não pagam o aluguel do imóvel;
- a desvalorização do empreendimento e a consequente desvalorização da cota do FII;
- o risco de vacância — quando o imóvel fica desocupado — o que impactará diretamente no recebimento dos aluguéis.
Por outro lado, ambos possuem o lastro de imóveis físicos que servem como garantias para situações de inadimplência.
Como investir em cada ativo?
Também existe uma grande diferença na aquisição de cada título. Os Fundos de Investimentos Imobiliários são negociados via Home Broker. Já o CRI é ofertado diretamente pela plataforma das instituições financeiras.
O FII possui um código de negociação semelhante ao das ações. Ao comprar BRCR11, por exemplo, você se tornará proprietário de lajes corporativas administradas pelo banco BTG Pactual.
O CRI, por sua vez, é disponibilizado pelas instituições financeiras em sua área de títulos de renda fixa privados. Se você possui uma conta em uma instituição financeira poderá avaliar se há e quais são as ofertas agora mesmo. Basta entrar em sua área logada e olhar os CRIs disponíveis para investimento.
Quais são os tributos e as taxas de cada ativo?
Ambos são isentos do pagamento de Imposto de Renda e de IOF para as pessoas físicas. No caso do FII, a cobrança de IR ocorre quando há a venda de cotas — 20% sobre o ganho de capital gerado pela valorização.
Para investir em FII também é cobrado o valor de uma operação via Home Broker, que varia de acordo com cada instituição financeira. Ou seja, a cada ordem de compra ou venda, independentemente da quantidade, você pagará o mesmo valor. O CRI não tem custos relacionados à sua aquisição e a venda antecipada nem sempre é possível.
Se você faz parte do grupo de investidores que usam a estratégia de diversificação, incluindo em suas carteiras alguns imóveis, considere investir nos Fundos de Investimento Imobiliário ou nos Certificados de Recebíveis Imobiliários. Eles são boas alternativas à compra direta!
Atente-se apenas a um detalhe: nenhuma das duas modalidades possuem garantia do Fundo Garantidor de Crédito, ok?
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Artigo publicado em 25/04/2017. Atualizado em 06/06/2019.
