Com a baixa na taxa selic, sabemos que muitas pessoas acabam indo para a renda variável e um dos ativos mais buscados é simplesmente o fundo de investimento imobiliário.
Como muitas pessoas estão procurando por este ativo, algumas oportunidades acabam passando despercebidas. E é exatamente sobre isso que vamos falar no artigo de hoje.
O que é um fundo imobiliário?
Um fundo de investimento imobiliário é simplesmente uma modalidade muito comum em renda variável e se torna mais fácil de ser entendida por ser do setor imobiliário. Como nossa cultura é passada de geração em geração, temos que nossos familiares mais antigos acabavam acreditando que o melhor patrimônio era de fato um imóvel físico e isso acontecia por alguns motivos não muito intrigantes.
O fato é que como um imóvel é físico, fica bem difícil para qualquer ladrão ir e tentar levar a casa embora, não é mesmo? Brincadeiras à parte, esse era um dos motivos centrais que fazia com que a população voltasse os seus olhos para o investimento em imóveis de modo geral.
Trazendo para uma visão mais adiantada, sabemos que quando algo é novo, acabamos no apegando a informações conhecidas ou coisas que são fáceis de serem compreendidas de primeiro momento pois nos parecem mais normais e seguras. Um investimento em fundo imobiliário acaba replicando, de maneira diferente, a nossa cultura de investir em imóveis.
O que muitos investidores não sabem é que, nem todo fundo que paga dividendos altos é para sempre ou que um fundo que não paga nenhum dividendo é ruim para sempre. No momento de se realizar uma análise, muito mais deve ser levado em consideração e não só o valor que é distribuído dos aluguéis de imóveis que estão dentro deste fundo de investimento.
O que devo levar em consideração?
O valor patrimonial do fundo conta muito para saber se ele é uma oportunidade ou se é furada, isso porque a constância do valor patrimonial mostra que o fundo tem mais chances de ser estável, a recorrência do pagamento de dividendos também deve ser analisada. Fundos que pagam dividendos altos acabam sendo muito visados, o que faz com que a procura por ele aumente significativamente tornando a cota bem mais cara do que ela realmente vale.
Mas como saber se a cota está cara ou se ainda é momento para comprar?
De modo bem simples, temos um indicador que se chama P/VP. Este indicador é responsável por nos mostrar qual é o valor patrimonial do fundo dividido pelo número de cotas emitidas, basicamente ele acaba nos mostrando o quanto de fato vale uma cota deste fundo.
Comparando com o valor que está sendo negociado na bolsa de valores, acabamos tendo este indicador. Se ele é igual a 1, significa que o valor da cota é igual ao preço que ela está sendo negociada na bolsa de valores, e que se o P/VP for menor que 1, esta cota está sendo negociada por um valor menor do que ela realmente vale, o que chamamos de cota descontada no mercado financeiro.
A terceira e última hipótese é que se o P/VP estiver acima de 1, então a cota está cara e está sendo negociada a um valor superior ao que de fato vale.
Adquirir cotas descontadas é um grande feito, mas nem toda cota descontada é algo bom. Cabe então olhar outras características do fundo imobiliário para saber se ele continua sendo uma vantagem ou se ele não serve para você, investidor.
Quando a busca acaba aumentando, o valor da cota também aumenta, mas na verdade o valor patrimonial do fundo não aumentou porque não houve a valorização do imóvel da mesma maneira que houve o aumento do valor da cota. Sendo assim, temos que o aluguel pago também é o mesmo e como o valor da cota aumenta, o dividend yield acaba diminuindo.
Exemplo hipotético
Por exemplo, temos uma cota que custava 100 reais, e pagava cerca de 1 real de dividendo por mês. Ou seja, você conseguia tirar 1% ao mês, mas como a procura por esse investimento aumentou bastante então a cota ficou mais cara e passou a custar basicamente 110 reais.
Acontece que o pagamento ainda é de 1 real por cota, sendo então o dividend yield reduzido de 1% ao mês para 0,90% ao mês e conforme a busca continuar aumentando, o seu yield vai caindo e o seu fundo vai ficando mais caro, com o P/VP acima de 1.
Exemplo prático e real
Atualmente, temos um fundo de investimento imobiliário que deixou de pagar dividendos desde outubro de 2019, e justamente por não pagar seus dividendos a cota acabou caindo, com um P/VP de 0,70, o que significa que o valor da cota está custando 70% do que deveria custar e está com um desconto de 30%.
Um fato curioso é que este é um fundo do segmento de shoppings, ou seja, tem dois shoppings dentro dele, com 90% das lojas ocupadas e somente 10% de vacância. Este é um nível muito bom de ocupação e, lembrando também que o FIGS11 costumava pagar R$ 0,80 todos os meses, quase sendo uma renda fixa dentro de um fundo imobiliário.
Mas porque do nada ele parou de pagar dividendos e por que seria uma oportunidade ou não adquirir um ativo como este?
Basicamente porque o motivo que o fundo teve para não pagar dividendos é que ele está realizando obras nos dois shoppings que estão dentro dele. Então o lucro que é recebido pelo aluguel das lojas que estão ocupadas dentro do shopping é totalmente direcionado para o pagamento das obras de melhorias.
É uma regra geral que os fundos imobiliários devam distribuir 95% dos seus lucros aos seus cotistas, mas se o lucro é direcionado para a reforma dos shoppings, como é previsto no regulamento do fundo, então não há lucro a ser distribuído. Este cenário irá mudar quando o shopping encerrar as suas obras e cabe ao investidor acompanhar o fundo e estudar mais a fundo para ver se realmente vale a pena e se este investimento se enquadra na sua estratégia.
Espero que você tenha gostado deste artigo e que pesquise mais a fundo excelentes oportunidades de investimentos.
*Este artigo foi produzido pelo App Renda Fixa com exclusividade para o Portal André Bona.
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