REITs – Real Estate Investment Trust
O que são os REITs? Para que servem?
REITs, podem ser traduzidos como Fundos de Investimentos Imobiliários (Eles lembram os FII’s – Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil, mas não são idênticos). São empresas proprietárias de imóveis, que operam ou financiam esses ativos com o objetivo de geração de renda (Através de aluguéis ou hipotecas). Fornecendo assim para o investidor, uma opção liquida de participação no mercado imobiliário.
COMO FUNCIONAM OS REITs
Antes de começar a explicar como funciona esse mercado, é bom falar que não é um mercado novo e nem uma “grande inovação financeira”. Foram criados em 1960 pelo Congresso Americano, e eles operam de uma maneira semelhante aos Fundos Mútuos (Fundos onde vários investidores juntam seus capitais para aplicar em um portfólio diversificado que muitas vezes, estão somente ao alcance de quem tem muito capital). Não era exatamente o que eu queria como exemplo, mas serve bem, pois permitem que investidores individuais tenham acesso ao setor imobiliário para receber rendimentos de imóveis como hospitais, shoppings centers, complexo de apartamentos, lajes corporativas, hotéis, galpões e etc.
Dessa forma, os acionistas de REITs podem ser remunerados sem precisar administrar tais propriedades. Portanto, ao se adquirir um REITs, você está adquirindo cotas de investimentos ligados ao setor imobiliário, através de várias bolsas americanas. Os gestores desses fundos devem pagar pelo menos 90% de seu lucro tributável aos detentores de cotas.
Existem várias opções de REITs, cerca de 222 (sendo 81% deles Equity REITs, demais são Mortgage REITs ou Hybrid REITs) e dentro desses Equity REITs existem 12 tipos de segmentos que se destacam. Abaixo um gráfico com esses 12 segmentos:
REQUISITOS PARA A QUALIFICAÇÃO DE UM REITs
Nos Estados Unidos, uma empresa deve atender a uma série de requisitos para que possa ser qualificada como um REIT, tais como:
- Investir pelo menos 75% dos seus ativos em imóveis, dinheiro ou Títulos do Tesouro dos EUA;
- Receber, no mínimo, 75% de sua receita bruta através de alugueis de imóveis, juros sobre hipoteca de financiamento de imóveis ou de vendas imobiliárias;
- Pagar no mínimo de 90% de seu lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas todos os anos;
- Ser uma entidade tributável como corporação;
- Ser administrado por um conselho de diretores ou curadores;
- Ter no mínimo 100 cotistas;
- Não ter mais de 50% de suas ações em posse de cinco ou menos pessoas.
Os REITs se diferenciam dos FII’s por que na gestão dos REITs é considerado como uma empresa que tem conselho administrativo e CEO. Outro ponto, é que os REITs podem operar alavancados, diferente dos FII’s, com isso eles conseguem aumentar o seu patrimônio sem precisar emitir novas ações.
COMO INVESTIR EM REITs
Os investidores podem investir comprando suas ações diretamente em uma bolsa de aberta ou investindo em um fundo mútuo especializado em imóveis públicos. Alguns REITs são registrados na SEC (CVM AMERICANA) e públicos, mas não estão listados em uma bolsa, outros até são privados.
POR QUE INVESTIR EM REITs
Investir em REITs é excelente negócio para quem busca diversificação em sua carteira. Vou pontuar alguns que considero “chave” para esse tipo de investimento, são eles:
- Permite você investir em imóveis de alto valor, dificilmente acessíveis pelas vias tradicionais;
- Oferecem diversificação e “estabilidade” de rendimentos, com potencial de valorização e crescimento;
- É um mercado considerado líquido, com produtos lastreados em ativos reais;
- Distribuem renda, as vezes batendo até grandes empresas pagadoras de dividendos;
- São transparentes em relação à administração, imóveis e finanças;
- São administrados por profissionais do mercado imobiliário.
Além disso, podem ser úteis para proteção contra a inflação e para “dolarizar” seus investimentos (Proteger em outra moeda). Como quase todo bom investimento, os REITs devem ser focados para o médio/longo prazo.
Para mais informações, vale a pena acessar o site https://www.reit.com/
Espero ter ajudado!
Breno Bonani
Saiba mais sobre indicadores importantes do mercado no blog BUGG – Análises Econômicas e de Investimentos, de William Castro Alves. Clique aqui e confira.
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