Se você tem o hábito de investir ou gosta de aprender sobre investimentos já deve ter ouvido falar sobre os Certificados de Recebíveis imobiliários (CRIs). Mas, apesar de ter ganho espaço no mercado nos últimos anos, as principais características desta modalidade de investimento ainda seguem sendo desconhecidas por boa parte dos investidores do mercado brasileiro.

Normalmente acessado pelos chamados investidores qualificados e superqualificados, os CRIs podem ser uma boa opção de investimento para composição de portfólio de investidores que já têm o costume de fazer aportes mais altos. Apesar disso, é importante que todos os investidores, independente do seu tamanho, saibam o que é o CRI e o seu funcionamento.

Continue a leitura do artigo de hoje e entenda melhor o que é e como funcionam os Certificados de Recebíveis imobiliários (CRIs).

O que são os Certificados de Recebíveis Imobiliários?

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são ativos de renda fixa que só podem ser emitidos por companhias securitizadoras de crédito imobiliário. É uma alternativa para as instituições que possuem lastro imobiliário captarem recursos dos investidores que queiram, por meio da compra desses ativos, obter uma rentabilidade diferenciada.

Os CRIs são destinados, em geral, a investidores qualificados e profissionais e são registrados na CETIP em nome do cliente (seja ele pessoa física ou jurídica). Estes Certificados de Recebíveis Imobiliários têm liquidez restrita no mercado secundário e a remuneração do CRI pode ser em percentual do CDI, CDI + spread, índices de preços (como IGP-M, IPCA) ou taxa prefixada.

Como funcionam, na prática?

Confira a seguir como os Certificados de Recebíveis Imobiliários funcionam, na prática, no mercado financeiro:

1- É feita uma operação relacionada ao mercado imobiliário entre credor e devedor, originando um direito creditório. Exemplos: financiamento imobiliário e contratos de aluguéis.

2- O credor não quer esperar para receber as parcelas mensalmente, mas quer recebê-las à vista. O que ele faz? Procura uma companhia securitizadora que compra esse crédito pagando-o à vista. Assim, a operação é estruturada.

3- O mercado financeiro, através das instituições financeiras distribuidoras, bancos, corretoras, etc, fazem a distribuição desse CRI, que é comprado pelos investidores. Desta forma, a securitizadora também recebe à vista o fluxo de pagamentos.

4- O investidor compra o CRI e recebe a remuneração conforme o fluxo definido na montagem da operação. Podem ter CRIs com diversos tipos de fluxo, mas uma forma bem comum é o pagamento de juros mais amortização mensal do principal investido.

Tipos de estrutura dos CRIs

Existem quatro tipos principais de estrutura dos CRIs. São eles: pulverizado, corporativo, construção customizada e desimobilização. Saiba mais sobre eles:

Pulverizado: são contratos que possuem diversos devedores (mutuários). Podem ser lastro ou garantia de operações contratos de compra e venda de unidades residenciais ou também de loteamento. É possível, ainda, serem securitizados fluxos de aluguel de pontos comerciais, como shopping centers ou lajes corporativas.

Corporativo: são contratos que possuem uma empresa como principal devedora. Neste caso, existe a possibilidade de dividir os contratos em diferentes subcategorias, como construção customizada e desimobilização.

Sales and Lease-Back ou Desimobilização: neste tipo de estruturação, o detentor (empresa ou corporação) constrói o imóvel e vende o ativo, passando a ser o inquilino deste imóvel. Assim, o CRI é estruturado contemplando o fluxo de aluguel mensal.

Built to Suit ou Construção Customizada: nesta situação, o imóvel pode ser ou não performado (ou seja, construído). Normalmente, este tupo de solução está sempre atrelada à construção de um imóvel, alinhado às necessidades do locatário. O fluxo de aluguel é securitizado.

Formas de remuneração ao investidor

Como já falamos, a remuneração dos CRIs ao investidor pode ser dada por diversas formas. São elas:

– % do CDI;

– CDI + spread;

– Índice de preços (IGP-M, IPCA, etc);

– Taxas pré-fixadas.

Cada uma destas formas de remuneração são preferíveis de acordo com o momento da economia e com os objetivos de cada investidor. A remuneração por meio de um percentual do CDI, por exemplo, pode valer a pena em situações nas quais se espera novos aumentos na taxa de juros Selic – uma vez que o CDI tende a acompanhar esta taxa.

Já a remuneração prefixada, por outro lado, pode ser uma opção interessante em momentos de término de um ciclo de alta de juros – quando há projeções de manutenção ou queda nos juros. Neste caso, o investidor conhecerá a rentabilidade da aplicação no momento do aporte.

Tributação dos CRIs

Uma das principais vantagens dos Certificados de Recebíveis Imobiliários é o fato deste produto ser isento de imposto de renda para Pessoas Físicas. As aplicações financeiras em CRI realizadas por investidores Pessoa Física, portanto, não têm tributação de IR.

Para investimentos em CRI feitos por Pessoa Jurídica, a tributação segue a tabela de IR para a maior parte dos investimentos em renda fixa: 22,5% para aplicações de até 180 dias, 20% para aplicações entre 181 e 360 dias, 17,5% para investimentos entre 361 e 720 dias e 15% após 720 dias de aplicação.

Principais fatores de risco dos CRIs

Assim como qualquer investimento, seja ele em renda variável ou em renda fixa, existem fatores de risco relacionados ao investimento em CRI. Conheça a seguir os três principais fatores de risco quando o assunto são os Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Risco de Crédito

Diferente de algumas outras modalidades de investimento em renda fixa, o CRI não conta com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Portanto, um dos principais riscos aos quais o investidor estará exposto ao investir em CRIs está o risco de crédito – ou seja, o risco de ter perdas financeiras em caso de problemas com o devedor do crédito imobiliário com lastro no CRI.

Risco de Liquidez

Como você já sabe, a liquidez do CRI no mercado secundário é baixa. Por isso, caso o investidor necessite vender seu investimento neste mercado, ele correrá o risco de não encontrar compradores – estando, portanto, exposto ao risco de liquidez.

Risco de mercado

O risco de mercado se dá pela possibilidade de perdas resultantes da flutuação nas taxas de juros, índices de preço, entre outros – que tende a impactar, positiva ou negativamente, na rentabilidade do investimento.

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*Artigo publicado originalmente em 28/11/2011. Atualizado em 23/01/2019.