Olá!
Por iniciativa do Jonatam Gebing (http://www.pobrepoupador.com/), nas últimas semanas nós fizemos uma rodada de conversas entre blogueiros que falam sobre educação financeira.
Hoje, vou falar como foi a conversa com o Jonatam Gebing (http://www.pobrepoupador.com/) que foi conduzida pelo Samuel Magalhães (http://invistafacil.com/), a quem já dediquei um artigo aqui no blog.
Segue abaixo a entrevista:
Samuel: Como surgiu seu interesse pelo mundo das finanças?
Jonatam: Olá Samuel, o interesse pelo mundo das fianças surgiu em meados de 2006, quando ingressei no meu primeiro curso de nível superior. Lembro que na época as minhas fontes de consultas eram alguns blog’s que já acompanhava e algumas literaturas básicas.
Como a grande maioria das pessoas, o interesse pela área ficou mais forte após a leitura da série best-seller “Pai Rico, Pai Pobre”. Após algumas leituras iniciais, fui me aperfeiçoando no mercado de capitais e iniciei meus investimentos profissionais em meados de 2010.
Samuel: E o projeto do Blog Pobre Poupador como surgiu?
Jonatam: O projeto do Pobre Poupador surgiu lá em 2010, após eu iniciar meus investimentos de forma profissional. Nesta época, frequentava assiduamente alguns fóruns de investimento e publicava algumas análises simples que eu rabiscava em documentos de texto.
Certo dia um forista me sugeriu que eu fizesse um blog, de forma despretensiosa, para espalhar estas análises e conhecimentos pela internet.
Desta forma, surgiu o Pobre Poupador, que completou em 2015 3 anos de vida e conta com 155 artigos publicados com uma média mensal de 50mil visitantes.
Samuel: Você tem um e-book sobre Fundos Imobiliários, de onde vem o interesse pelo tema especificamente?
Jonatam: O interesse pelo tema surgiu por um grande amigo chamado Anderson Lueders (smallcaps). Sempre fui um defensor forte e incondicional do mercado de ações até que em meados de 2014, com o cenário que se desenhava de alta nos juros, resolvi estudar formas alternativas de investimento e fui convencido por inúmeros exemplos que os Fundos Imobiliários eram – e são – uma excelente alternativa de investimento para o pequeno investidor.
Samuel: Quais as principais diferenças entre investir num imóvel diretamente e a por meio de Fundos?
Jonatam: As diferenças são inúmeras. Mas quero destacar três, as quais vejo como os maiores diferenciais:
01. Correção pela inflação: Na grande maioria dos contratos, temos, periodicamente, a correção pela inflação nos rendimentos e alugueis recebidos. Caso tenhamos um fundo com relativa segurança pagando 1% ao mês e o contrato de aluguel for reajustado pelo IPCA, teoricamente, a cota do fundo subirá até que ele passe a pagar novamente 1% ao mês, ou seja, ganho de capital no aumento do valor das cotas e rendimentos mensais alimentando a bola de neve. O melhor dos mundos.
02. Diluição de custos: Em um imóvel físico, arcamos de forma total com os custos do imóvel (IPTU, vacância, reformas, despesas extraordinárias, eventuais condomínios e taxas, etc). Nos fundos imobiliários estas despesas são rateadas de forma integral entre todos os cotistas, diluindo de forma significativa os custos envolvidos.
03. Isenção de imposto de renda: Nos imóveis, existe a tributação dos alugueis recebidos, ou seja, a cada aluguel pago pelo inquilino devemos recolher uma parcela e entregar ao fisco. Os fundos imobiliários contam com isenção de imposto de renda em rendimentos para pessoas físicas, desde que o mesmo titular não possua mais de 10% das cotas do fundo.
Samuel: Na sua visão, quais os aspectos mais importantes ao se analisar qual o melhor Fundo Imobiliário para investir?
Jonatam: Primeiramente a diversificação. Como em ações, podemos montar uma carteira bastante diversificada investindo somente em fundos imobiliários. Em uma carteira diversificada podemos ter papéis dos setores de construção, escritórios, shopping’s, hospitais, universidades, galpões de logística, agências bancárias, CDI’s e renda fixa, dentre outros.
É interessante que o investidor avalie também os contratos dos fundos imobiliários que irá investir, buscando minimizar os impactos com quedas abruptas de receitas e, consequentemente, no valor das cotas. Devemos priorizar sempre a escolha de bons contratos com cláusulas que protegem o investidor de forma satisfatória.
Samuel: Como você ver a atual situação da economia brasileira?
Jonatam: Esta resposta deve dar pano pra manga… vamos lá: tivemos uma piora acelerada das contas públicas nos últimos anos, para se ter uma ideia, em 2014 o superávit primário se transformou em déficit e o buraco ficou equivalente a 6,7% do PIB.
Os gastos do governo federal subiram de 864 bilhões em 2011 para 1.068 bilhões em 2014, ou seja, 51 bilhões / ano. Portanto, a irresponsabilidade da política econômica do governo levou a uma situação perigosa do ponto de vista fiscal. O governo, além de destruir o superávit primário, conseguiu registrar o maior déficit fiscal desde 1998, elevando a dívida pública para mais de 63% do PIB.
Do ponto de vista doméstico, temos uma crise política severa que está emperrando as novas medidas econômicas. Temos também uma indústria produtiva assolada pela baixa produtividade face aos salários elevados ao longo dos últimos anos. A última bandeira do governo está caindo, que era a manutenção do pleno emprego. Teremos aumento da inflação pois não há como continuar represando artificialmente os preços de combustíveis e energia elétrica.
Com um grau de endividamento elevado o país pode cair na avaliação das agências internacionais de classificação de risco e, desta forma, afugentar mais ainda os investimentos estrangeiros no país aumentando assim a crise interna. A intenção inicial da equipe econômica era ajustar as contas para alcançar um superávit fiscal suficientemente elevado para evitar o crescimento da dívida. Com a revisão para baixo da meta fiscal para insignificantes 0,15% do PIB adiamos este propósito.
Lembrando que no final de 2014 o ministro Levy anunciou que a meta seria de 1,2% do PIB em 2015 e maior que 2% a partir de 2016. Naquela ocasião este anúncio soou como música para os ouvidos do mercado, foi considerado um número factível, não tão forte, porém não tão baixo.
Estamos naquela situação em que mexe de um lado e atrapalha do outro. Por exemplo, para controlar a inflação o governo vem aumentando a taxa de juros provocando o encarecimento do serviço da dívida pública.
Os financiamentos bancários mais escassos e onerosos aprofundou a recessão fazendo diminuir a arrecadação. Sobra apenas a alternativa de reduzir os gastos da máquina pública, mas sem apoio político o governo simplesmente fica estagnado.
Samuel: Além de ativos imobiliários, que outro tipo de ativo você considera interessante para o investidor ter na sua carteira?
Jonatam: Sou um entusiasta do mercado de ações. Leio fervorosamente balanços e releases a cada trimestre. Tento separar o joio do trigo neste emaranhado de empresas ruins e corruptas. Mas, no momento atual, na minha opinião, não há joio para separar.
Quando comecei a investir e a me interessar sobre o tema, lá pelas bandas de 2006, lia em vários lugares e ouvia de várias pessoas que se encontrassem um investimento que aliasse uma relativa segurança a uma rentabilidade interessante (em torno de 1% ao mês), não investiriam mais em outra modalidade de investimento.
Pois bem, o cenário de crise atual nos presenteia com oportunidades que não eram imagináveis a 3 ou 4 anos atrás, quando tínhamos a SELIC em patamares historicamente baixos – e não condizentes com a realidade Brasileira. Temos, no dia que escrevo esta resposta, uma taxa de 13,64% a.a. no CDI. Conseguimos montar uma carteira de fundos imobiliários com contratos seguros e duradouros, com uma rentabilidade de 0,9% ao mês, ou 11,35% a.a. (capitalizados). Isso sem contar que temos a correção pela inflação na maioria destes contratos de aluguel, logo, teríamos os 11,35% a.a. capitalizados + a correção destes valores pela inflação acumulada no período.
Não gosta de ativos de renda fixa e fundos imobiliários? Tudo bem, temos Tesouro Prefixado 2018 (LTN) pagando 13,04% a.a.. Temos também Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2050 (NTNB) pagando juros de 6,35% a.a. mais IPCA. Veja que, em todas as explanações, o foco é em ativos com rendimentos que visam a alimentação da tão sonhada ‘bola de neve’.
Acredito que este é o foco atual, devemos aproveitar os juros elevados para alimentar nossos rendimentos mensais e trabalhar o aumento de capital via compra de mais cotas/aplicações com estes rendimentos recebidos. Já recebi questionamentos no seguinte tom: “Mas, o momento é bom para comprar ações, você está dizendo que devemos comprar somente quando os juros cederem? Perderemos o ganho de capital desta forma”.
Volto a resposta a melhor alternativa de investimento que vejo na atualidade: os Fundos Imobiliários. Raciocine comigo: é comprovado que, historicamente, os rendimentos dos fundos imobiliários acompanham de perto a variação dos juros futuros da economia. Atualmente, temos fundos rendendo de 0,9 a 1% ao mês, valores parecidos com os encontrados em títulos de renda fixa atrelados ao CDI.
Montando uma boa carteira de Fundos Imobiliários hoje, além de receber estes gordos rendimentos mensais e alimentar nossa bola de neve, estaremos nos habilitando a ganhos de capitais interessantes no médio prazo.
Imagine que todos os ajustes fiscais tenham efeitos sobre a situação da economia e a SELIC caia a 11% em julho/2017, teríamos, neste cenário, uma redução dos atuais 13,75% para 11% na taxa básica de juros.
Uma queda de 20% nos rendimentos dos títulos de renda fixa atrelados ao CDI e, consequentemente, nos rendimentos dos Fundos Imobiliários. A grande questão é que para fazer com que os rendimentos dos Fundos Imobiliários caiam, o preço das cotas deve subir, ou seja, ganho de capital. Perde-se nos rendimentos mensais, mas ganha-se na valorização das cotas.
Samuel: Que conselho você daria a um investidor que está entrando agora no mercado financeiro?
Jonatam: O principal conselho é: estudar. Engolir livros, engolir cursos, engolir conteúdo. O mercado está cada vez mais profissional e é cada vez mais difícil obter rendimentos que tenham uma boa relação de risco vs retorno.
A capacitação vem em primeiro plano para minimizar as escolhas ruins que fizemos ao longo de nossa trajetória. O segundo conselho é: diversifique sempre. A diversificação é nossa aliada para mitigar os riscos de nossos investimentos.
Samuel: Fale-nos um pouco dos seus novos projetos. Além do e-book, o que vem pela frente?
Jonatam: Os projetos são muitos. Primeiramente, continuar na construção de conteúdo para nossa audiência. Implementamos ultimamente duas novas sessões: Boletim Econômico, onde divulgamos sempre na segunda-feira uma expectativa e uma agenda da economia para a semana vigente; e a postagem de eventos e palestras, onde divulgamos eventos gratuitos e pagos para que nossos leitores possam focar em suas capacitações.
Estamos desenvolvendo também um novo curso mais abrangente sobre os fundos imobiliários, que contará com mais de 50 videoaulas totalmente didáticas para aprender do básico ao avançando sobre esta modalidade de investimento. Continuaremos buscando parcerias também para que possamos sempre primar pela entrega de conteúdo de qualidade a nossos leitores.
Acredito que seria isto.
Obrigado pela oportunidade de responder estes questionamentos. Um grande abraço e até a próxima!
É muito gratificante ver o tema “educação financeira” sendo disseminado cada vez mais!
Um grande abraço!
André Bona
