Existem diversos índices cuja função é identificar a realidade de um cenário ou mercado. Os mais conhecidos são o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Ambos têm o objetivo de retratar a média da inflação do país.
Inclusive, esses indicadores são utilizados no segmento imobiliário ao servirem de referência aos reajustes de aluguel. No entanto, como nenhum deles têm foco nessa área, o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) foi criado para se tornar referência no mercado de locação.
Essa demanda surgiu, entre outros fatores, da insatisfação de locadores e locatários. Durante a crise econômica e sanitária gerada pela pandemia de covid-19, os preços de diversos produtos subiram muito. Isso fez os índices dispararem, ficando muito acima da realidade dos contratos de locação.
Quer entender a importância do IVAR para os aluguéis residenciais e como ele é calculado? Então acompanhe este artigo até o final.
Boa leitura!
O que é o índice IVAR?
O IVAR é um índice lançado pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) da Fundação Getúlio Vargas (FGV) em dezembro de 2021. Na época, o IGP-M havia subido acima da inflação por dois anos consecutivos — acumulando alta de 23,41% em 2020 e 17,78% em 2021.
Esse cenário fez com que o lançamento do índice atendesse a duas necessidades. A primeira era ter um indicador que se baseasse apenas no mercado imobiliário e não fosse afetado por outros setores da economia.
A segunda envolvia demonstrar um panorama mais realista dos contratos de locação no país. Nesse contexto, o IVAR foi criado a fim de medir a evolução mensal dos preços de aluguéis.
Como os cálculos são feitos a partir dos valores presentes nos contratos, há uma vantagem em relação ao IGP-M e ao IPCA, por exemplo. Isso porque eles são mais amplos ao considerar a inflação e não focam no mercado de locação de imóveis.
Como é calculado esse índice?
Agora você já sabe o que é IVAR, mas deve estar se perguntando de que modo ele é calculado. Diferentemente do IGP-M, esse índice se baseia apenas nos valores dos contratos de locação. Ou seja, nos preços efetivamente praticados nos aluguéis.
Os dados são obtidos pelo FGV IBRE junto a empresas administradoras de imóveis. A metodologia considera os valores tanto de contratos novos quanto dos renegociados em quatro capitais brasileiras. São elas: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.
Para compor o índice, além do valor dos aluguéis, são analisados ao menos outros dois fatores. Um deles são os reajustes praticados nas negociações já firmadas, e o outro são as características do imóvel alvo de cada contrato.
Qual a relação do IVAR e com o IGP-M?
Agora que você compreendeu o que é o índice IVAR, é preciso entender o histórico do IGP-M no mercado imobiliário. Embora não seja específico do segmento, ele foi usado por muitos anos como indexador dos reajustes de aluguel.
Trata-se de um indicador amplo que tem o objetivo de medir a média da inflação de produtos e serviços de variadas indústrias. Devido a essa característica, o IGP-M é bastante impactado por produtos de regulação do mercado internacional.
Além disso, as transações imobiliárias têm uma parcela baixa em sua composição, a qual se constitui da seguinte maneira:
- IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo): com peso de 60%, ele avalia a variação de preços de produtos do agronegócio e da indústria;
- IPC (Índice de Preços ao Consumidor): com peso de 30%, tem o objetivo de mensurar a oscilação de preços de despesas familiares com produtos e serviços. Por exemplo, alimentação, habitação, saúde, vestuário, educação, entre outros;
- INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): com peso de 10%, analisa as movimentações de custos com mão de obra, serviços e materiais ligados à construção residencial.
Perceba que o IGP-M é bastante amplo, sem ter foco apenas no mercado imobiliário ou mesmo nos contratos de locação. Por outro lado, o IVAR analisa as variações nos preços dos aluguéis, trazendo uma visão mais realista em relação aos ajustes aplicados.
O que muda com a criação do IVAR?
Se você tem dúvidas sobre o que muda com a criação do IVAR, saiba que não há uma resposta exata. Isso porque a escolha do indexador para os reajustes de aluguéis é feita por locadores, locatários e pelas empresas de administração.
O motivo é que a legislação não define um índice que deve ser utilizado como base nessas negociações. Assim, caberá às partes envolvidas no contrato negociar os seus termos para determinar se o IVAR será adotado, ou se os reajustes seguirão outros indicadores.
Entretanto, com o IVAR o mercado de imóveis ganhou um indicador exclusivo. Afinal, como as transações do segmento compunham a menor parte do IGP-M, elas sofriam forte influência de outras áreas.
No contexto da pandemia, por exemplo, muitos setores tiveram sua cadeia produtiva prejudicada, gerando uma alta nos preços. Logo, as variações do dólar, do petróleo, das commodities e de outros produtos puxaram o índice para cima.
Esse cenário fez com que os contratos baseados no IGP-M tivessem reajustes expressivos, e que talvez não se alinhem à realidade dos contratos. Nesse sentido, o diferencial do IVAR é servir de referência às locações com base em dados apenas do mercado imobiliário.
O IVAR ainda poderá ter uma grande utilidade aos investidores. Com a divulgação mensal, será possível acompanhar com precisão as variações dos preços dos aluguéis. Isso permite entender o cenário econômico e direcionar os aportes em ativos relacionados a esse mercado, a depender da sua estratégia.
Por exemplo, fundos de investimento imobiliários com foco na locação de imóveis podem se expor às variações desse índice, caso optem por adotá-lo nos reajustes contratuais. Por consequência, os resultados obtidos pelos investidores também podem ser afetados.
Conclusão
Como você percebeu, o lançamento do IVAR pode trazer mudanças nos contratos de aluguel. Afinal, com ele, há como contar com dados do próprio segmento e fugir das oscilações de outras áreas. Além disso, como existem investimentos atrelados ao setor imobiliário, o indicador pode ter relevância no mercado financeiro.
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