Se você acompanha o Portal André Bona há algum tempo já deve ter encontrado por aqui artigos que tratam dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), trazendo suas características principais e as vantagens e desvantagens desse tipo de investimento.
Neste artigo, no entanto, vamos falar de pontos que você deve considerar antes de começar a investir nesse tipo de fundo. Continue a leitura e conheça 6 pontos que você precisa considerar antes de investir em FIIs.
Considerando o investimento em FIIs
Os fundos imobiliários, como você já deve saber, não são investimentos como a renda fixa, na qual uma taxa pactuada será certamente remunerada ao investidor. Para saber mais sobre esta modalidade de investimento, você pode clicar aqui e ler um artigo completo sobre o assunto.
Quando as características dos FIIs já estão estabelecidas e claras para o investidor, no entanto, alguns riscos existentes devem ser considerados e alguns pontos que devem ser analisados com atenção.
O investidor deve entender também que existe uma forma de se proteger desses riscos e fazer seu investimento de forma consciente. Portanto, nossa sugestão é utilizar este artigo para sua análise ao montar uma carteira de investimentos e ponderar se deve ou não incluir nessa carteira os fundos imobiliários no seu portfólio.
Confira agira os 6 pontos que você não deve deixar de considerar antes de investir nos FIIs:
1. Risco de vacância para imóveis do fundo
Ao se ter a propriedade de um imóvel para aluguel, um dos riscos inerentes a esse negócio é o de não conseguir alugar o imóvel. Quando isso ocorre, além de não ter a renda proveniente do aluguel, custos como condomínio e IPTU ficam a encardo do dono do imóvel (no caso, o fundo), impactando a performance dele e rentabilidade aos seus cotistas.
É importante, dessa forma, analisar a diversificação de imóveis na carteira do fundo e o tipo de imóvel (shopping, hospital, etc.) e realizar também sua análise sobre a performance do setor do imóvel do fundo.
Você dele levar em consideração ainda que, em comparação ao investimento direto em imóveis, essa diversificação é feita de forma muito mais fácil por um fundo de investimentos do que por um investidor pessoalmente.
2. Risco de inadimplência
Se no ponto acima analisamos o risco de não se alugar um imóvel, nesse ponto, vamos considerar o risco de ter o imóvel alugado mas ocorrer uma inadimplência. Da mesma forma que foi colocado no risco de vacância, a diversificação de imóveis pulveriza esse risco.
Um investidor que aplica em imóveis diretamente e, por acaso, passa por uma situação de inadimplência de seu inquilino, além de ter uma grande dor de cabeça, podendo entrar em processos judiciais e dificuldades em acordos e desocupação do imóvel. Além disso, ele perde totalmente a renda que seria proveniente daquele aluguel.
Tudo isso no fundo é contornado de forma mais profissional, com maior estrutura e não representa 100% da renda do fundo. Afinal, será difícil que todos os imóveis do fundo sofram com inadimplência.
3. Risco de mercado
O desempenho do mercado pode afetar o fundo imobiliário no momento que setores para os quais seus imóveis são alugados apresentam fraco desempenho, já que grande parte dos fundos trabalham com imóveis comerciais – prédios comerciais, um andar de um prédio, lojas de shopping.
Imóveis empresariais sofrem com um baixo desempenho da economia, diminuindo a busca por novos negócios e novos alugueis, bem como a inadimplência, como citado nos itens acima. Quando há uma crise econômica, o mercado imobiliário é diretamente atingido.
4. Análise do yield do fundo
Quando você vai investir em Fundos Imobiliários, um dos grandes atrativos é o pagamento de proventos. Ou seja, a obtenção de uma renda mensal isenta de imposto de renda.
Certamente você já pensou: receber uma renda mensal com meu investimento é um ótimo negócio! Porém, você precisa analisar algumas questões:
- Como é feito o cálculo para pagamento do yield, (% por cota), para assim ter noção exata de quanto pode receber, e verificar assim se o yield atrativo.
- Como estão os contratos de aluguel do fundo.
- O contrato terá renovação? Podem ter contratos finalizando? O mercado que ele está inserido pode estar começando uma fase de retração?
Assim, esses pontos devem ser analisados em conjunto, e não se deve usar apenas o Yield pago pelo fundo como fator para decisão. Como sempre, resultados passados não garantem resultados futuros.
É imprescindível que você conheça a carteira do fundo e tenha uma boa noção do mercado que ele está inserido – de acordo com seus imóveis.
5. Gestão do fundo
Em todo fundo, a atuação do gestor é o que impacta diretamente desempenho do mesmo, com a compra e venda de ativos. No caso dos FIIs, a postura ativa do gestor é crucial para aproveitamento do potencial dos imóveis do fundo.
Uma posição ativa, com análises de valores de aluguel de imóveis e com correções de valores, se necessário, é fundamental. Análise de potencial de localidades de imóveis, setor que eles estão inseridos, com maximização das oportunidades também não deve ser deixada de lado.
Por isso, verifique quem é o gestor do fundo imobiliário que você está analisando, seu desempenho no mercado e seu histórico. Assim ficará mais fácil tomar uma boa decisão de investimento.
6. Liquidez das cotas
Os fundos imobiliários não permitem resgates. Ao decidir se desfazer de sua aplicação e vender suas cotas, você deverá negociá-las no mercado secundário.
Esse mercado de cotas de FII’s não apresenta uma grande liquidez – ou seja, número de negócios não tão alto,o que pode fazer com que você tenha alguma dificuldade em vender. Ou, ainda, vender por um valor abaixo do que pretendia.
Verifique os negócios realizados no fundo que pretende investir. Ao se comparar a liquidez do fundo com a liquidez de se vender um imóvel físico, ela pode apresentar grande vantagem.
Conclusão
Como você observou em nosso artigo, não basta conhecer o que é um Fundo Imobiliário. Alguns pontos para análise do desempenho e risco desse tipo de fundo é essencial para seu sucesso com esse investimento.
Por estar inserido diretamente na economia real, os movimentos dos fundos de investimentos imobiliários devem ser analisados com bastante cuidado. Analisar um ou mais fundos específicos e seus comportamentos de acordo com os pontos elencados acima, portanto, pode ser uma das chaves para o sucesso do seu investimento
Gostou de aprender mais sobre os FIIs? Então continue lendo nossos artigos e saiba mais sobre investimentos!
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