Muitas pessoas buscam formas de investir no mercado imobiliário diante da sua amplitude e potencial de retorno. Entre as possibilidades que têm atraído diferentes investidores estão as alternativas ligadas a um modelo de contrato específico, o que é conhecido como built to suit.
Em geral, esse modelo contratual está relacionado com uma forma de locação imobiliária bastante específica. No entanto, quando o assunto envolve investimentos, é necessário aprofundar o seu conhecimento sobre o tema para tomar as melhores decisões em relação ao seu dinheiro.
Quer aprender o que é built to suit e como investir nesse modelo de contrato imobiliário? Então continue a leitura deste conteúdo até o final!
O que é built to suit?
A expressão built to suit (BTS) é utilizada para definir um modelo de contrato imobiliário em que o locador constrói ou adapta o seu imóvel para atender às necessidades do locatário. Em tradução literal, ela significa “construído para servir” ou “construído sob medida”.
Esse tipo de contrato ganhou bastante popularidade nos Estados Unidos nos anos de 1950. No Brasil, o BTS foi regulamentado em 2012, recebendo o nome de “locação nos contratos de construção ajustada” (Lei nº 12.744/12).
Essa lei ainda é pouco conhecida — especialmente entre aqueles que não participam do mercado imobiliário. Em geral, esse modelo contratual é usado por empresas que precisam de um imóvel específico para exercer suas atividades.
Isso porque o contrato se aplica somente às locações não residenciais localizadas em território urbano. Nesse sentido, o locatário não precisa despender seus recursos na compra do terreno nem contratar uma empreiteira para a construção ou reforma do imóvel.
Afinal, basta ele se valer do modelo de contrato imobiliário BTS, indicando as suas necessidades para que o locador possa personalizar a propriedade objeto da locação.
Como funciona esse modelo de contrato?
Agora que você sabe o que é built to suit, é pertinente aprender como esse modelo de contrato funciona. Como você viu, essa é uma operação que costuma ser usada por companhias que precisam de um imóvel adaptado para o exercício de suas operações.
Como elas não encontram imóveis que cumpram essas exigências no mercado, a alternativa é fazer a contratação BTS com um locador interessado no modelo. No contrato estarão definidas todas as características que o imóvel precisará ter.
Isso pode envolver uma série de reformas no imóvel já existente ou, até mesmo, a construção de um novo. Então será estipulado um período para a realização dessas adaptações, bem como um prazo de duração da locação — que costuma ser longo (a partir de 10 anos).
Todos os custos envolvidos nesse procedimento serão adicionados ao aluguel, que deverá ser pago mensalmente. Nesse contexto, quanto maior for o prazo de vencimento do contrato, mais diluídas essas despesas poderão estar nas parcelas.
A quais regras contratuais as partes devem ficar atentas?
Como você viu, o modelo contratual imobiliário built to suit pode ser bastante específico. Afinal, cada empresa pode ter uma exigência particular para o seu modelo de negócio. Contudo, é importante ficar atento às regras previstas na lei.
O primeiro ponto de atenção envolve a regra que define que, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado. Logo, se você tem uma propriedade e suspeita que poderá precisar dela no curto prazo, o modelo BTS não será o mais indicado.
Caso o locatário queira devolver o imóvel locado sob um contrato BTS, ficará obrigado a pagar uma multa proporcional ao período de cumprimento do contrato. Vale ressaltar que essa penalidade não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis até o final da locação.
Outra particularidade que pode ser convencionada diz respeito à renúncia ao direito de revisão dos aluguéis durante a vigência do contrato. Isso significa que a atualização monetária dos aluguéis, comum em contratos de locação, poderá ser dispensada.
Quanto às demais disposições contratuais, essas poderão ser livremente pactuadas entre as partes. De toda a forma, eventuais lacunas e omissões serão interpretadas à luz da legislação ordinária (Lei nº 8.245/91 — a lei do inquilinato).
Quais são as vantagens do contrato built to suit?
Depois de conhecer como funciona o built to suit e as regras às quais os interessados nessa alternativa precisam ficar atentos, ainda falta explorar as vantagens de investir nesse modelo de negócio.
Para o proprietário, essa é uma forma de garantir uma locação de longa duração. Geralmente, quem dispõe de imóveis para alugar pode ter prejuízos nos períodos de vacância — quando a propriedade fica desocupada. Já no modelo BTS, os contratos são firmados a longo prazo.
Também vale destacar que esse tipo de locação assegura o recebimento de um fluxo de aluguéis completo ao locador. Afinal, se o locatário quiser rescindir o contrato antecipadamente, ele terá que pagar uma multa correspondente ao período de locação remanescente.
Em relação ao locatário, a contratação pelo modelo BTS é uma forma de alugar um imóvel com características específicas para o exercício de sua atividade. Com isso, quem aluga pode evitar custos — como o de adquirir o terreno —, ter que lidar com a contratação de mão de obra, comprar materiais, etc.
Como investir nesse modelo de contrato?
O locador ou locatário interessado nesse modelo de contratação precisará buscar as oportunidades diretamente no mercado imobiliário. Isso pode envolver a contratação de um profissional do ramo ou uma imobiliária que faça o intermédio da negociação.
Já quem não tem um imóvel para alugar, mas quer se expor aos resultados de locações no modelo BTS, poderá investir em cotas de determinados fundos imobiliários (FIIs). Trata-se de veículos de investimentos coletivos formados pelo capital de múltiplos investidores com interesse no setor imobiliário.
As cotas são negociadas na bolsa de valores, geralmente a um custo acessível. Ao se tornar cotista, você passa a participar dos lucros de uma carteira de investimentos no setor imobiliário, montada por um gestor profissional.
Muitos FIIs possuem imóveis em seu portfólio que estão alugados no modelo de contrato BTS. Outros investem em títulos de renda fixa que estão lastreados em contratos BTS — por exemplo, os certificados de recebíveis imobiliários (CRI).
Logo, como investidor, você tem um grande leque de oportunidades por meio dos FIIs. Porém, é conveniente destacar que a escolha de um investimento envolve a necessidade de avaliar o seu perfil de investidor e objetivos.
Sabendo agora o que é built to suit, você descobriu uma nova forma de negócio que pode beneficiar tanto o locador quanto o locatário e, sobretudo, o investidor. Entretanto, se você ainda tiver dúvidas a respeito dessa modalidade contratual, não deixe de buscar suporte profissional.
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