Como escolher fundos imobiliários? Veja nossas dicas!

Os fundos imobiliários (FIIs) são investimentos da renda variável. Eles envolvem investimentos em imóveis e contam com a vantagem de serem administrados por um gestor profissional — que toma as decisões acerca de compra, venda e aluguel dos ativos.

Assim, esses investimentos são boas opções para quem deseja investir no setor imobiliário sem adquirir imóveis físicos. Nesse caso, o investidor compra cotas dos fundos e lucra com a boa administração do patrimônio. Mas você sabe como escolher fundos imobiliários?

Neste post, reunimos os principais indicadores que precisam ser avaliados nessa escolha. Confira quais são eles e saiba tomar decisões eficientes nos seus investimentos!

Tipo de fundo imobiliário

Primeiro, é preciso saber que existem tipos diferentes de FIIs, dependendo dos investimentos que são feitos pela gestão. O fundo de tijolo, por exemplo, investe preferencialmente em imóveis físicos, enquanto fundos de papel fazem investimentos em outros títulos ou fundos.

Há, ainda, diferenças em relação ao objetivo de cada fundo. Alguns buscam lucrar com a construção ou com a compra e venda de imóveis. Já outros têm o foco em administrar o aluguel de lojas em shoppings ou galpões.

Considerando isso, é fundamental identificar o tipo de fundo para decidir sobre fazer ou não um investimento nele. Afinal, diversas características estão envolvidas nisso — por exemplo, o risco de fundos de construção ou compra e venda costuma ser maior do que aqueles voltados ao aluguel (as possibilidades de rendimento também podem ser maiores nesse caso).

Vacância

Outro aspecto que precisa ser analisado por quem quer escolher fundos imobiliários é a taxa de vacância. Ela diz respeito à ocupação dos imóveis negociados pelo fundo. Se você está olhando um FII de aluguel, deve avaliar esse índice com atenção.

Fundos administrados de maneira eficiente e com imóveis bem localizados costumam ter uma vacância menor. Assim, esse é um indicativo de qualidade do investimento. Isso porque você passa a contar com maior estabilidade no recebimento de lucros.

Entretanto, é importante lembrar que fundos imobiliários são investimentos da renda variável. Logo, observar a vacância atual não é garantia de que o indicador se mantenha no futuro. Por isso, a dica é considerar vários meses e anos na sua análise para ter mais informações.

Localização dos imóveis

A vacância dos imóveis de um FII tem tudo a ver com a localização deles. Por isso, vale a pena checar esse ponto quando estiver escolhendo fundos imobiliários. Você pode fazer isso verificando as informações sobre o bairro onde ficam os bens administrados pelo fundo.

Observe se a área é desenvolvida e valorizada na cidade. Afinal, esses fatores são considerados essenciais pelos inquilinos quando precisam escolher que imóvel alugar para o seu negócio. Logo, a taxa de ocupação está bastante relacionada a eles.

Imóveis bem localizados serão alugados ou vendidos mais facilmente. Assim, o investidor tem um retorno maior nas cotas de fundos imobiliários que se preocupam com esse aspecto.

Diversificação

A diversificação do fundo é mais um fator relevante para o investidor. Cada FII tem sua própria carteira de imóveis. Dessa forma, alguns podem administrar um patrimônio menos diversificado, enquanto outros têm diversos bens em seu portfólio.

Por que isso é importante? Imagine que você invista diretamente em imóveis: quando tem apenas um, seu rendimento está totalmente dependente de um inquilino. Se ele rompe o contrato, seus ganhos são interrompidos até que outra pessoa ocupe o local.

Com os fundos acontece algo semelhante. Por isso, diversificar é uma estratégia importante para manter a estabilidade de ganhos. Se há vários imóveis sendo geridos, a vacância temporária de um deles não vai ser sentida tão fortemente pelos cotistas.

Liquidez

Como falamos, os fundos imobiliários são investimentos da renda variável. Por isso, o investidor que desejar se desfazer do fundo precisará negociar as cotas na bolsa de valores. Logo, a liquidez do investimento depende do volume de negociação de cada fundo.

Esse fator pode não ser tão relevante para quem tenha objetivos de longo prazo, mas se você busca rapidez no resgate de seus investimentos é preciso considerá-lo. Alguns fundos apresentam maior liquidez, ou seja, facilidade na hora de vender as cotas para outros investidores.

Dividend yield

Uma das vantagens dos FII é o pagamento de dividendos. Isto é, os cotistas recebem uma renda passiva em consequência do lucro obtido nas negociações dos imóveis. Então, o dividend yield (DY) se torna um fator essencial a ser avaliado por quem quer saber como escolher fundos imobiliários.

O DY representa a taxa de dividendos paga anualmente pelo fundo. Ele é calculado da seguinte forma: você soma a rentabilidade mensal paga pelo fundo nos últimos 12 meses, divide esse valor pela cotação anual dele e multiplica por 10.

Entretanto, é preciso saber avaliar essa métrica. O dividend yield mostra o lucro obtido pelo cotista do fundo em um ano, mas isso não significa que esse valor irá se manter ou aumentar. Portanto, a análise desse ponto não deve ser feita de forma isolada, mas junto com todos os outros que estamos citando.

Gestão do fundo

Por fim, não deixe de avaliar a gestão do FII antes de escolher se investe nele ou não. Isso é indispensável, já que ao comprar uma cota você está confiando na administração do fundo — que é quem compra e gerencia os imóveis, busca locatários ou compradores, negocia valores, etc.

Um dos principais elementos envolvidos nessa análise é a comunicação do gestor com os cotistas. Você pode conferir isso ao checar os relatórios emitidos pelo administrador. Quanto mais transparente e frequente for essa comunicação, melhor.

Além disso, observe também a taxa de administração cobrada. Afinal, ela vai influenciar diretamente seus ganhos no investimento. Cada FII tem taxas e formas de cobrança diferentes, então é fundamental conhecer isso antes de decidir.

Essas foram as nossas dicas sobre como escolher fundos imobiliários. Analisando todos esses critérios fica mais fácil fazer boas escolhas e ter resultados consistentes em seus investimentos. Mas lembre-se: nenhum desses fatores deve ser avaliado isoladamente. Use as diferentes métricas para comparar os FIIs e tomar suas decisões!

E então, este post foi útil? Aproveite para saber como a política afeta o mercado de investimento imobiliário!

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