Os fundos imobiliários (FIIs) podem integrar a estratégia de quem investe com foco em receber dividendos. Mas há outros proventos que podem ser distribuídos por esses veículos financeiros, como a subscrição de FII.
Esse é um dos direitos concedidos aos cotistas de fundos imobiliários. Porém, muitos investidores não sabem como eles funcionam ou como aproveitar as oportunidades que eles podem proporcionar para o plano de investimentos.
Pensando nisso, ao ler este artigo, você entenderá o que é a subscrição de FII e como ela pode ser vantajosa para sua estratégia no mercado financeiro.
Não perca!
O que são os fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são uma modalidade de fundo de investimento cujas cotas são negociadas na bolsa de valores do Brasil, a B3. Como o nome sugere, os FIIs são veículos coletivos expostos ao segmento de imóveis brasileiros — um dos mais relevantes da economia nacional.
Entre eles, há a divisão em três categorias principais:
- fundos de tijolo: investem em empreendimentos físicos, como shopping centers, hotéis, prédios comerciais e galpões logísticos. Eles podem lucrar com o aluguel de espaços já existentes ou construir imóveis para futura venda ou locação;
- fundos de papel: em vez de investirem em imóveis, esses FIIs montam o seu portfólio com títulos lastreados no setor. Certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e letras de crédito imobiliário (LCIs) são algumas aplicações que podem fazer parte da estratégia.
- fundos de fundos (FOFs): FIIs que investem majoritariamente nas cotas de outros fundos imobiliários, sejam eles de papel ou tijolo.
Para compor seu patrimônio, os FIIs fazem a emissão de cotas no mercado primário, por meio de uma oferta pública inicial (IPO). Nesse momento, os investidores precisam comprá-las para se tornarem cotistas do fundo. Ademais, podem ocorrer novas emissões para ampliar o capital do veículo.
Entre os principais benefícios que os FIIs oferecem para os investidores está a oportunidade de receber renda passiva. Isso acontece porque eles devem distribuir, no mínimo, 95% do seu lucro líquido semestral entre os participantes do fundo.
O que é o direito de subscrição?
Para entender o que são os direitos de subscrição, imagine que você já investe em fundos imobiliários. Considere que um dos FIIs presentes na sua carteira tem o objetivo de ampliar o patrimônio para realizar novas movimentações no mercado.
Para viabilizar o processo, o fundo faz a oferta subsequente de cotas — ou follow on. Isto é, ele emite novos ativos no mercado primário para conseguir o capital. Nesses casos, a sua participação proporcional no veículo diminuirá, visto que haverá mais cotas em circulação.
Então, se você for detentor de 2% de todas as cotas do FII, o percentual pode reduzir após o follow on. Nesse processo surge o direito de subscrição, um provento concedido aos investidores que serve para garantir preferência na aquisição de novos ativos emitidos na bolsa.
Como esse é um direito, cabe aos cotistas aceitarem ou não comprar as novas cotas. Caso você opte por exercer o direito, será possível adquirir o número de cotas suficientes para manter a proporção da sua participação no fundo imobiliário.
Além dos FIIs, o direito de subscrição existe no mercado de ações. O objetivo é o mesmo: permitir que os investidores mantenham a sua participação societária nas companhias após a emissão de novos papéis no mercado primário.
Como funciona uma subscrição de FII?
Como você viu, os direitos de subscrição são proventos concedidos aos cotistas de fundos imobiliários em ofertas subsequentes de cotas. Assim, eles funcionam como garantias para o investidor manter sua participação no FII.
Todo o processo deve ser organizado pela gestão e administração do fundo. Quando há a decisão de emitir novas cotas e ampliar o patrimônio do FII, os responsáveis pelo veículo devem organizar o projeto e divulgá-lo.
No material, devem constar as principais informações sobre o processo de emissão. É preciso apresentar as datas do processo, o prazo que os cotistas têm para exercer o direito de subscrição e a quantidade de cotas que cada um pode subscrever.
Entretanto, vale a pena ter atenção ao fator de distribuição — normalmente, um número menor que 1. Logo, se o FII determinar que o fator será 0,5, a cada 100 cotas sob posse, o investidor terá 50 direitos de subscrição.
Além disso, o documento divulgado ao mercado deve detalhar o preço no qual os ativos serão negociados. Vale destacar que, até o final do prazo, os direitos de subscrição ficarão na sua carteira com o número 12 no fim do código.
Caso você tenha interesse em exercer o direito, é preciso comunicar o desejo ao seu banco de investimentos. Contudo, apesar de ser possível manter o percentual de participação, cabe ao investidor decidir quantas cotas deseja negociar — desde que não superem o máximo permitido a ele.
Quais os benefícios do direito de subscrição de FIIs para o investidor?
Chegando aqui, você já compreendeu como funciona a subscrição de FIIs. A seguir, confira as vantagens que exercer o direito pode proporcionar para sua estratégia!
Manter a participação no FII
Em primeiro lugar, os direitos de subscrição são uma oportunidade para manter a sua participação no fundo imobiliário. Desse modo, o seu percentual pode não ser diluído após a oferta subsequente na bolsa, caso você opte por realizar a compra.
Comprar cotas com preço mais baixo
Ao decidirem emitir novas cotas no mercado, os responsáveis pelos FIIs devem apresentar qual será o preço dos ativos durante a oferta. Geralmente, a cotação inicial para a compra é mais baixa que o preço válido antes desse processo.
Dessa forma, os investidores que optarem por exercer o direito terão a oportunidade de comprar cotas por um preço mais baixo. A prática contribui para reduzir o preço médio de compra e ampliar a rentabilidade líquida da carteira.
Ampliar as possibilidades de rentabilidade
Exercer o direito de subscrição também pode ampliar as possibilidades de retorno. Isso acontece porque você terá mais cotas dos FIIs. Assim, os seus recebimentos tendem a ser maiores durante as distribuições de lucro.
Porém, você também pode negociar os direitos de subscrição com outros investidores, obtendo ganhos ainda que não compre novas cotas. O processo não precisa ser comunicado ao banco de investimentos. Em vez disso, é possível vender os direitos para investidores no mercado secundário.
Contudo, é preciso atentar para as regras definidas pelo FII. Existem fundos que não permitem a negociação dos direitos de subscrição.
Neste artigo, você entendeu o que é a subscrição de FII e quais são as vantagens que ela oferece para sua estratégia. Portanto, será mais fácil avaliar os benefícios da oferta quando houver a oportunidade de aproveitá-la.
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