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XPCM11: o que saber antes de investir nesse fundo imobiliário?

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Existem investidores com estratégia focada em ações que pagam dividendos para receber uma renda passiva. Mas esse não é o único investimento presente na bolsa que proporciona esse benefício. Os fundos imobiliários também fazem essa distribuição — como é o caso do XPCM11.

Assim, ele pode ser uma alternativa para quem deseja se expor ao setor imobiliário e tem o objetivo de receber dividendos. No entanto, antes de aportar, é preciso conferir mais a seu respeito para entender se ele é adequado às suas necessidades.

Se você se interessou pelo XPCM11, acompanhe este conteúdo até o final e entenda mais sobre esse fundo imobiliário!

O que são fundos imobiliários?

Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) são veículos de investimento coletivo. Por meio deles, diversos investidores fazem aportes com o mesmo objetivo — no caso, investir no setor de imóveis.

Já o patrimônio do fundo é administrado por um gestor devidamente habilitado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Assim, a escolha de todos os investimentos que integrarão o portfólio do fundo fica sob a responsabilidade desse profissional.

Para participar de um FII, o investidor precisa adquirir suas cotas, negociadas na bolsa de valores. Portanto, quanto maior o número de cotas, maior será a participação nos resultados. Ademais, o lucro no investimento pode acontecer pela valorização das cotas ou recebimento de dividendos.

Por essa característica, muitos buscam o investimento em FII por conta da facilidade de investir e dos benefícios que podem proporcionar. Porém, é importante ter em mente que essa é uma alternativa de renda variável, então não é possível prever se o investimento trará lucros ou prejuízos.

O que é o XPCM11?

Após saber o que é um FII, é preciso saber que todo o ativo negociado na bolsa de valores possui um código que serve para identificá-lo — o ticker. Normalmente, ele é composto por 4 letras seguidas de uma numeração.

Nesse sentido, XPCM11 é o ticker que representa o XP Corporate Macaé FII, criado em março de 2013. Esse FII tem o objetivo de auferir ganhos com a exploração comercial do edifício The Corporate, no Rio de Janeiro — o único ativo que integra a sua carteira.

No entanto, desde o final de 2020 até novembro de 2021, o imóvel estava desocupado (100% de vacância) e seu último inquilino foi a Petrobras. Porém, essa informação pode mudar com o tempo, dependendo da procura por novos interessados na locação.

Na prática, esse é um fundo de tijolo constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. Sua classificação, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA), é do tipo gestão passiva de segmento de lajes corporativas.

Quais as suas principais características?

Como você viu, o fundo possui um único imóvel em carteira. Trata-se de uma torre com um total de área construída de 19.664,23 m² e 14 pavimentos, sendo:

  • 2 subsolos;
  • 1 térreo;
  • 3 pavimentos de garagem;
  • 6 pavimentos de escritórios (com mezanino);
  • 1 cobertura;
  • 1 pavimento mecânico.

A administração do fundo é exercida pela Rio Bravo Investimentos, e a gestão fica a cargo da XP Vista Asset Management. Para remunerar esses serviços, é cobrado a taxa de administração de 0,80% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo, mas não há taxa de performance.

Em julho de 2021, seu patrimônio líquido atingiu um montante próximo a R$ 171,19 milhões e 33.061 cotistas. De acordo com sua política de distribuição de dividendos, a cada semestre são distribuídos mais de 95% dos lucros apurados em regime de caixa.

Apesar de o imóvel ter permanecido vago, o fundo manteve a distribuição de dividendos. Ademais, o fundo ainda receberá uma multa de quase R$ 30 milhões de seu antigo inquilino por conta da rescisão antecipada do contrato de locação — até julho de 2023.

Quais as vantagens e riscos de investir em FIIs?

Depois de aprender o conceito de FIIs e conferir mais a respeito do XPCM11, chegou o momento de conhecer suas vantagens e riscos. A principal vantagem é a acessibilidade do investimento. Em regra, o preço de uma cota de um FII é inferior ao que seria necessário ter para adquirir um imóvel.

Outra vantagem é a praticidade do investimento. Como a administração do patrimônio do fundo fica a cargo de um gestor profissional, o cotista não precisa se preocupar em estudar e pesquisar os investimentos que serão feitos.

Em relação aos riscos, em específico no XPCM11, trata-se de um fundo com imóvel único. Isso significa que se a vacância do imóvel perdurar por um longo período, o fundo pode reduzir ou suspender o pagamento de dividendos — frustrando quem busca o recebimento de renda passiva.

Ademais, nesse tipo de investimento está presente o risco de mercado. Ou seja, o preço das cotas se movimenta de acordo com a lei da oferta e demanda. Dessa maneira, períodos de crise no mercado ou no setor imobiliário podem impactar negativamente seus resultados.

Como investir em fundos imobiliários?

Se você concluir que o investimento em FIIs é adequado ao seu perfil de investidor e objetivos financeiros, é necessário saber como o investimento é realizado.

Caso você já tenha investido em ações, o procedimento é semelhante. Primeiro, é preciso ter conta em um banco de investimentos para ter acesso ao home broker — uma plataforma digital para negociar ativos em bolsa.

Após a abertura de conta, transfira o capital que será utilizado para comprar as cotas do FII. Feito isso, acesse o seu home broker e digite o ticker do fundo que pretende adquirir. Neste conteúdo foi apresentado o XPCM11, porém a decisão de investir nele é exclusiva do investidor.

O próximo passo será inserir a quantidade e o preço que aceita pagar por cada cota. Por fim, basta selecionar o botão comprar e aguardar a execução da ordem. Após ela ser executada, a liquidação ocorre em poucos dias e os ativos são incluídos na sua carteira.

Como você viu, o XPCM11 pode ser um investimento para quem busca renda passiva e deseja se expor ao mercado imobiliário. Porém, é preciso avaliar as características do fundo, o seu perfil de investidor e objetivos para tomar uma decisão alinhada à sua estratégia.

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Equipe André Bona
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